전입신고, 확정일자, 계약갱신 요구권, 보증금 보호까지 한 번에 정리
집을 구할 때 가장 중요한 건 ‘가격’보다 내 돈을 지킬 수 있는 법적 장치가 마련되어 있느냐입니다. 특히 전세나 월세로 계약하는 세입자 입장에서는 계약 과정 하나하나가 내 보증금을 지키는 핵심입니다. 이 글에서는 임대차 보호법의 기본이 되는 전입신고, 확정일자, 계약갱신 요구권, 보증금 보호 방법을 쉽게 정리해보았습니다.
전입신고와 확정일자, 반드시 같이 해야 보증금 보호 가능
전입신고는 주민등록상의 주소지를 실제 거주지로 옮기는 행정 행위입니다. 확정일자는 주민센터나 법원에 해당 임대차 계약서를 가지고 가서 ‘언제 계약을 했는지’ 날짜 도장을 받는 행위죠. 이 두 가지는 단독으로는 큰 의미가 없고, 반드시 함께 해야 보증금 보호 효과가 생깁니다.
전입신고란?
전입신고는 주민센터 또는 정부24를 통해 가능
입주 후 14일 이내에 반드시 완료해야 함
전입신고를 하면 그 집이 나의 주소지로 등록되어 ‘대항력’을 얻게 됨
확정일자란?
계약서를 가지고 동 주민센터나 법원 등기소에 방문해 날짜 도장을 받는 것
확정일자가 있으면 경매 시 보증금을 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)가 생김
둘 다 해야 하는 이유
전입신고만 했을 경우: 대항력 O, 우선변제권 X → 후순위일 수 있음
확정일자만 했을 경우: 대항력 X → 법적으로 보호받기 어려움
전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권 → 보증금 보호의 완전체
팁: 확정일자는 임대차 계약서를 지참해야 하며, 임대인(집주인)의 서명이 된 원본이 있어야 합니다. 보통 전입신고와 확정일자는 같은 날 처리하면 가장 안전합니다.
계약갱신요구권, 세입자에게 유리한 카드지만 조건 확인 필수
2020년 개정된 임대차 보호법으로 인해 세입자는 2년 계약 후, 한 번 더 2년을 연장할 권리를 가질 수 있게 되었습니다. 이를 계약갱신요구권이라고 합니다. 그러나 무조건 적용되는 것은 아니기 때문에, 사용 가능 조건을 잘 따져야 합니다.
계약갱신요구권이란?
- 임대차 기간 2년 종료 전, 세입자가 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리
- 1회에 한해 연장 가능 → 최대 4년까지 거주 가능
사용 조건
- 임대인이 직접 거주 예정이 아닌 경우 (단, 명확한 증빙 필요)
- 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면 또는 문자 등으로 요구해야 함
- 임차인이 계약 위반을 하지 않았을 것 (예: 월세 체납, 무단전대 등)
갱신 시 임대료 인상 한도
- 갱신할 경우 임대료는 직전 임대료의 5% 이내로만 인상 가능
- 지자체에서 별도 상한제를 두는 경우 해당 기준을 따름
주의: 계약서 작성 시 ‘갱신요구권 포기’ 문구가 있어도 무효입니다. 세입자 권리는 법적으로 보장되며, 임대인이 이를 사전에 제한할 수 없습니다.
보증금 지키는 추가 팁: 등기부등본 확인과 전세보증보험 가입
보증금을 지키기 위해서는 단순히 계약서만 잘 쓰는 것에 그쳐선 안 됩니다. 집의 권리관계(빚이 얼마나 있는지)를 명확히 파악하고, 위험 대비책을 마련하는 것이 필요합니다.
등기부등본 확인법
- 대법원 인터넷등기소 사이트에서 주소 검색으로 열람 가능
- 확인할 항목:
- 집 소유자와 계약 상대방이 일치하는가?
- 근저당권, 압류 등 채권 설정이 되어 있는가?
- 집 전체가 아닌 지분 일부만 가진 공동소유가 아닌가?
팁: 보통 근저당 설정 금액이 보증금을 초과하면 위험 신호입니다. 임대인이 빚을 갚지 못할 경우 경매로 넘어가고, 세입자는 보증금을 못 받을 수도 있습니다.
전세보증금 반환보증보험 가입하기
- HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 가입 가능
- 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험사가 대신 반환
- 조건: 확정일자, 전입신고 완료 및 등기부등본 이상 무
- 가입비는 보증금 기준으로 일정 비율 발생 (보통 연 0.1~0.2%)
보증보험은 집주인의 동의 없이 세입자 단독 가입도 가능하며, 특히 신축 다가구 주택이나 빚이 많은 주택일수록 필수입니다.
내 보증금은 내가 지킨다
임대차 보호법은 세입자의 권리를 강화하기 위해 만들어진 제도입니다. 하지만 이 법을 몰라서 손해 보는 사례가 여전히 많습니다. 집을 구할 때는 가격보다 먼저 법적 안전장치가 제대로 마련되어 있는지를 확인해야 합니다.
- 전입신고와 확정일자는 반드시 같이
- 계약갱신요구권은 타이밍과 조건 확인 필수
- 등기부등본과 전세보증보험은 내 돈을 지키는 최종 방패
이 글을 통해 전세나 월세 계약 시 꼭 확인해야 할 핵심 법률 정보들을 미리 알고, 내 소중한 보증금을 지키는 데 도움이 되셨길 바랍니다.